In der Praxis stellt sich bei mehreren Immobilienverkäufen häufig die Frage, ob noch von privater Vermögensverwaltung auszugehen ist – oder bereits ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Besonders relevant wird dies bei Verkäufern aus der Immobilienbranche, denn für sie kann sich die steuerlich wichtige Behaltensfrist von fünf auf zehn Jahre verlängern.
Ein aktueller Beschluss des Bundesfinanzhofs sorgt für mehr Rechtssicherheit: Entscheidend ist nicht allein die Zahl der verkauften Objekte oder die Branchennähe, sondern stets der konkrete Einzelfall.
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Das eigene Heim ist eine hochemotionale Angelegenheit. Im Idealfall handelt es sich um ein Traumhaus, um die Erfüllung vieler Wünsche. Der Umzug von der Mietwohnung in die selbstgenutzte Immobilie verspricht Unabhängigkeit, Komfort und Sicherheit. Hinzu kommt, dass der eigenen Kreativität und dem Gestaltungswillen viel Raum gegeben wird. Trautes Familienglück kann endlich adäquat gelebt werden. Allerdings ist dieses Glück oftmals endlich. Im Jahr 2016 betrug laut statistischem Bundesamt die Scheidungsquote in Deutschland rund 39,56 Prozent, d.h. auf eine Eheschließung kamen rechnerisch ca. 0,4 Ehescheidungen.
Wenn der Eigentümer einer Immobilie diese nicht selber nutzen will, vermietet er sie in der Regel. Dies kann komplett oder in Teilen – z.B. einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus – geschehen. Befindet sich jedoch im Erdgeschoss dieses beispielhaften Gebäudes ein Ladenlokal, das gastronomisch genutzt wird, ist dieses meist verpachtet. Doch worin genau liegt eigentlich der Unterschied zwischen Miet- und Pachtverhältnis?
Wem „gehören“ die Äpfel, die vom Baum des Nachbargrundstücks in den eigenen Garten hängen? Und wer muss das Laub beseitigen, das von eben diesem Baum in den Nachbargarten fällt? Solche Fragen sorgen unter Nachbarn häufig für Streit. Die Rechtslage ist dabei klar, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD:
„Das über die Gartenzaungrenze hängende Obst darf nicht gepflückt werden. Fällt der Apfel aber auf den Boden des Nachbargrundstücks, darf ihn der Nachbar nehmen. (Paragraph 911 BGB). Aber Achtung: Damit das Obst herabfällt, darf der Baum nicht geschüttelt werden.“
Aktuelles Urteil des BGH zur Mängelhaftung beim Immobilienkauf. Zu BGH-Urteil vom 27.10.2023, Az: V ZR 43/23
Leitsatz:
Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.
Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.
Was das für Erbengemeinschaften bedeutet
Verkauft die Erbengemeinschaft ein Grundstück aus dem Nachlass, ist der Gewinn steuerfrei, wenn der Erblasser das Grundstück vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Der Erwerber muss jedoch zehn Jahre warten, um das Grundstück steuerfrei verkaufen zu können.
Ein neues Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) eröffnet jetzt neue Möglichkeiten: Wenn die Erbengemeinschaft nicht das Grundstück verkauft, sondern einen Anteil an der Erbengemeinschaft, kann der Erwerber nach einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft das Grundstück sofort steuerfrei verkaufen.
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BFH, Urt. v. 21.06.2023 – VIII ZR 303/21
Zum Sachverhalt:
Der Mieter hatte ohne Genehmigung des Vermieters seine Wohnung untervermietet. Der Vermieter kündigte daher den (Haupt-)mietvertrag aus diesem Grund und zusätzlich wegen Zahlungsverzug. Der Mieter hatte sich vergleichsweise zur Räumung verpflichtet. Kündigungen des Mieters gegenüber Untermietern waren unbegründet. Der Untermieter wurde von der Sozialbehörde 2 Jahre lang in einer Notunterkunft untergebracht, welche nun die Unterbringungskosten im Wege des Schadensersatzes vom Mieter erstattet verlangt. Das Amtsgericht gab der Klage im Wesentlichen statt; das Landgericht wies sie überwiegend ab.
Eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen kann auch derjenigen in Anspruch nehmen, der seinen Haushalt in Räumen führt, die ihm unentgeltlich überlassen worden sind. Ein besonderes Nutzungsrecht an den Räumen oder ein Mietvertrag sind nicht erforderlich. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 20. April 2023 entschieden.
Zum Urteil, bitte klicken.
Kann ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen und wenn ja: unter welchen Bedingungen? Der Bundesgerichtshof (BGH) bietet mit seinem Urteil wichtige Klarstellungen für Wohnungseigentümer und Verwalter in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten.
Das sollten Sie wissen:
Haben Sie den Bescheid über den Grundsteuerwert für Ihr Grundstück erhalten? Dann sollten Sie wissen, dass in Bundesländern, in denen das Bundesmodell gilt, ein Einspruch sinnvoll sein könnte. Häufig stimmen die angesetzten Mieten nicht. Auch das Anpassungsverbot für Bodenrichtwerte verstößt möglicherweise gegen die Verfassung.
Ein Einspruch kann helfen, auf der sicheren Seite zu sein. Auf unserer Themenseite zur Grundsteuer finden Sie ein kostenfreies Muster für Ihre Begründung.
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Die Bundesregierung hat am Mittwoch den Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Hiernach soll ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden.
Der IVD hatte zuvor in seiner Stellungnahme zentrale Kritikpunkte vorgebracht, die im Kabinettsbeschluss bereits nachgebessert wurden. Dennoch bleibt es bei der grundsätzlichen Kritik, dass das Gesetz Eigentümern, Vermietern und Mietern in viel zu kurzer Zeit untragbar hohe Lasten aufbürdet. Nun müssen die anstehenden Beratungen im Bundestag und Bundesrat dafür sorgen, dass mit dem GEG die finanziellen und baulichen Realitäten nicht völlig ignoriert werden. Entscheidend ist nun eine effektive Förderung, um die Eigentümern bei der Bewältigung dieser Aufgabe, die von historischem Ausmaß ist, zu unterstützen. Das Bundeswirtschaftsministerium hat hierzu gestern ein Konzept vorgestellt, wonach Eigentümer eine Förderung von bis zu 50 % erhalten können. Das klingt zunächst viel. In Ansehung der hohen Kosten von vielen Zehntausend Euro, relativiert sich das wieder, zumal stets vorfinanziert werden muss. Hier muss der Koalition noch Wort halten, so dass wirklich niemand „im Stich gelassen wird“.
BGH VIII ZR 117/21, Urteil vom 05.10.2022
Sachverhalt:
In einem Wohnraummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Kosten gem. Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen hat. Der Text der VO war beigefügt. Ausdrücklich waren vereinbart: „… Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8)“ und „Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für … den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde- …anlagen“. Zudem war im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend machen darf. Der Vermieter hatte Rauchwarnmelder auf der Grundlage öffentlich-rechtlicher Vorschriften einbauen lassen und dazu angekündigt, dass er die Kosten der Anmietung und turnusmäßigen Sicht- und Funktionsprüfung umlegen werde. Zudem hat er angekündigt, ein sog. Abfallbehältermanagement zu beauftragen, um den Restmüll auf fehlerhafte Mülltrennung zu überprüfen und diesen ggf. auszusortieren. Auf den Mieter wurden daraufhin in der Betriebskostenabrechnung flächenanteilig Kosten der Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder sowie für das Müllbehältermanagement umgelegt. Die Beträge wurden im Rahmen des Mieteneinzugs vom Vermieter eingezogen; der Mieter klagte nun auf Rückzahlung. In zweiter Instanz wurde der Vermieter zur Rückzahlung der Anmietkosten verurteilt, dies blieb unangefochten. Der Mieter ging noch wegen der Wartungskosten der Rauchmelder und der Abfallbehälter-Management-Kosten in Revision. Beim BGH ohne Erfolg!
KG, Beschluss v. 02.05.2022 - 8 U 90/21
Zum Sachverhalt:
Der Mieter hatte Räume zum Betrieb einer Arztpraxis in einem Ärztehaus gemietet. In diesem Mietvertrag sind die Kosten der Bewachung des Gebäudes ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten vereinbart. Der Mieter hatte Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen unter Vorbehalt geleistet und klagt nun auf Rückzahlung der Beträge, die auf die abgerechneten Bewachungskosten entfallen. Er meint, die Klausel im Mietvertrag sei intransparent und die Überwachung des Gebäudes rund um die Uhr liege nicht im Interesse der Mieter. Außerdem sei die Klausel unwirksam, weil eine Kostenobergrenze fehle, wie sie der BGH zur Wirksamkeit von Vereinbarungen zur Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verlange. Die Klage hatte beim Landgericht keinen Erfolg, weshalb der Mieter in Berufung ging.
Kenntnis vom Sachmangel kann auch nach Beurkundungstermin noch schädlich sein!
BGH, Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20
Leitsatz:
Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.v. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an; solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.
Zum Sachverhalt:
BGH, Beschl. v. 17.06.2020 – VII ZR 239/18
Zum Sachverhalt:
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung vom Bauträger. Im Erwerbervertrag war vereinbart: „Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV Rheinland-Pfalz. Der TÜV wird vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum für ihn abzunehmen.“
