Rechtliches

Bundesfinanzhof ermöglicht steuerfreien Verkauf von Erbanteilen

Was das für Erbengemeinschaften bedeutet 

Verkauft die Erbengemeinschaft ein Grundstück aus dem Nachlass, ist der Gewinn steuerfrei, wenn der Erblasser das Grundstück vor mehr als zehn Jahren gekauft hat. Der Erwerber muss jedoch zehn Jahre warten, um das Grundstück steuerfrei verkaufen zu können.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) eröffnet jetzt neue Möglichkeiten: Wenn die Erbengemeinschaft nicht das Grundstück verkauft, sondern einen Anteil an der Erbengemeinschaft, kann der Erwerber nach einer Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft das Grundstück sofort steuerfrei verkaufen.

www.ivd.net

Mieter hat Kosten des Untermieters zur Unterbringung in Notunterkunft zu erstatten!

BFH, Urt. v. 21.06.2023 – VIII ZR 303/21
 
Zum Sachverhalt:
Der Mieter hatte ohne Genehmigung des Vermieters seine Wohnung untervermietet. Der Vermieter kündigte daher den (Haupt-)mietvertrag aus diesem Grund und zusätzlich wegen Zahlungsverzug. Der Mieter hatte sich vergleichsweise zur Räumung verpflichtet. Kündigungen des Mieters gegenüber Untermietern waren unbegründet. Der Untermieter wurde von der Sozialbehörde 2 Jahre lang in einer Notunterkunft untergebracht, welche nun die Unterbringungskosten im Wege des Schadensersatzes vom Mieter erstattet verlangt. Das Amtsgericht gab der Klage im Wesentlichen statt; das Landgericht wies sie überwiegend ab.
 

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Steuerermäßigung für haushaltsnahe Handwerkerleistungen

Eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen kann auch derjenigen in Anspruch nehmen, der seinen Haushalt in Räumen führt, die ihm unentgeltlich überlassen worden sind. Ein besonderes Nutzungsrecht an den Räumen oder ein Mietvertrag sind nicht erforderlich. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 20. April 2023 entschieden. 

Zum Urteil, bitte klicken.

BGH: Wann ist die Abberufung eines WEG-Verwalters wirksam?

Kann ein einzelner Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen und wenn ja: unter welchen Bedingungen? Der Bundesgerichtshof (BGH) bietet mit seinem Urteil wichtige Klarstellungen für Wohnungseigentümer und Verwalter in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten.
Das sollten Sie wissen:

  • Die Mehrheit der Wohnungseigentümer kann den Verwalter jederzeit abberufen.
  • Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, unabhängig davon, was im Vertrag vereinbart wurde
  • Eine vorzeitige Kündigung des Vertrages ist unabhängig davon außerordentlich aus wichtigem Grund möglich.
  • Für die ersten sechs Monate nach der Abberufung steht dem Verwalter eine Karenzentschädigung zu, sofern der Vertrag nicht anderweitig beendet wurde.
Die Abberufung kann auch von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die Mehrheit durchgesetzt werden, wenn die Fortführung des Verwalteramtes unzumutbar erscheint. Dabei müssen im Einzelfall die Gründe und Vorwürfe umfangreich geprüft werden.

Zum Urteil

Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert

Haben Sie den Bescheid über den Grundsteuerwert für Ihr Grundstück erhalten? Dann sollten Sie wissen, dass in Bundesländern, in denen das Bundesmodell gilt, ein Einspruch sinnvoll sein könnte. Häufig stimmen die angesetzten Mieten nicht. Auch das Anpassungsverbot für Bodenrichtwerte verstößt möglicherweise gegen die Verfassung.

Ein Einspruch kann helfen, auf der sicheren Seite zu sein. Auf unserer Themenseite zur Grundsteuer finden Sie ein kostenfreies Muster für Ihre Begründung. 

ivd.de

Gebäudeenergiegesetz: Heizungstausch

Die Bundesregierung hat am Mittwoch den Entwurf eines Gebäudeenergiegesetzes beschlossen. Hiernach soll ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden.

Der IVD hatte zuvor in seiner Stellungnahme zentrale Kritikpunkte vorgebracht, die im Kabinettsbeschluss bereits nachgebessert wurden. Dennoch bleibt es bei der grundsätzlichen Kritik, dass das Gesetz Eigentümern, Vermietern und Mietern in viel zu kurzer Zeit untragbar hohe Lasten aufbürdet. Nun müssen die anstehenden Beratungen im Bundestag und Bundesrat dafür sorgen, dass mit dem GEG die finanziellen und baulichen Realitäten nicht völlig ignoriert werden. Entscheidend ist nun eine effektive Förderung, um die Eigentümern bei der Bewältigung dieser Aufgabe, die von historischem Ausmaß ist, zu unterstützen. Das Bundeswirtschaftsministerium hat hierzu gestern ein Konzept vorgestellt, wonach Eigentümer eine Förderung von bis zu 50 % erhalten können. Das klingt zunächst viel. In Ansehung der hohen Kosten von vielen Zehntausend Euro, relativiert sich das wieder, zumal stets vorfinanziert werden muss. Hier muss der Koalition noch Wort halten, so dass wirklich niemand „im Stich gelassen wird“.

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BGH zur Umlagefähigkeit der Kosten für Kontrolle der Müllbehälter und der lfd. Prüfung der Rauchwarn

BGH VIII ZR 117/21, Urteil vom 05.10.2022
 
Sachverhalt:
In einem Wohnraummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Kosten gem. Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen hat. Der Text der VO war beigefügt. Ausdrücklich waren vereinbart: „… Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8)“ und „Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für … den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde- …anlagen“. Zudem war im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend machen darf. Der Vermieter hatte Rauchwarnmelder auf der Grundlage öffentlich-rechtlicher Vorschriften einbauen lassen und dazu angekündigt, dass er die Kosten der Anmietung und turnusmäßigen Sicht- und Funktionsprüfung umlegen werde. Zudem hat er angekündigt, ein sog. Abfallbehältermanagement zu beauftragen, um den Restmüll auf fehlerhafte Mülltrennung zu überprüfen und diesen ggf. auszusortieren. Auf den Mieter wurden daraufhin in der Betriebskostenabrechnung flächenanteilig Kosten der Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder sowie für das Müllbehältermanagement umgelegt. Die Beträge wurden im Rahmen des Mieteneinzugs vom Vermieter eingezogen; der Mieter klagte nun auf Rückzahlung. In zweiter Instanz wurde der Vermieter zur Rückzahlung der Anmietkosten verurteilt, dies blieb unangefochten. Der Mieter ging noch wegen der Wartungskosten der Rauchmelder und der Abfallbehälter-Management-Kosten in Revision. Beim BGH ohne Erfolg!

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Bewachungskosten sind umlegbare Betriebskosten!

KG, Beschluss v. 02.05.2022 - 8 U 90/21

Zum Sachverhalt:
Der Mieter hatte Räume zum Betrieb einer Arztpraxis in einem Ärztehaus gemietet. In diesem Mietvertrag sind die Kosten der Bewachung des Gebäudes ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten vereinbart. Der Mieter hatte Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen unter Vorbehalt geleistet und klagt nun auf Rückzahlung der Beträge, die auf die abgerechneten Bewachungskosten entfallen. Er meint, die Klausel im Mietvertrag sei intransparent und die Überwachung des Gebäudes rund um die Uhr liege nicht im Interesse der Mieter. Außerdem sei die Klausel unwirksam, weil eine Kostenobergrenze fehle, wie sie der BGH zur Wirksamkeit von Vereinbarungen zur Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verlange. Die Klage hatte beim Landgericht keinen Erfolg, weshalb der Mieter in Berufung ging.

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Unwissenheit schützt nicht vor Schaden:

 Kenntnis vom Sachmangel kann auch nach Beurkundungstermin noch schädlich sein!

BGH, Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20

Leitsatz:

Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.v. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an; solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.

Zum Sachverhalt:

 

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Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV!

BGH, Beschl. v. 17.06.2020 – VII ZR 239/18

Zum Sachverhalt:
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung vom Bauträger. Im Erwerbervertrag war vereinbart: „Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV Rheinland-Pfalz. Der TÜV wird vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum für ihn abzunehmen.“

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Verschärfte Mietpreisbemse in Kraft getreten!

Durch das „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ ist die Mietpreisbremse nochmals verschärft worden.
Vereinbart der Vermieter eine Miete, die über der zulässigen Höhe von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern. Nach der bisherigen Rechtslage ist die Rückforderung auf die Mieten beschränkt, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind. Diese Rechtslage gilt für alle bestehenden Mietverhältnisse weiter. Für Mietverhältnisse, bei denen der Vertrag ab dem 1. April 2020 abgeschlossen wird, ist der Zeitraum, für den der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern kann, erweitert worden. Der Mieter kann die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 1/2 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet ist. Rügt der Mieter die Höhe der Miete erst nach Ablauf von 2 1/2 Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses, kann er – wie bisher - nur die Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Außerdem wird die Mietpreisbremse verlängert. Bisher durften die Länder Verordnungen über die Mietpreisbremse bis zum Ende des Jahres 2020 erlassen. Deren Geltung war auf 5 Jahre beschränkt. Nach der Neuregelung muss eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.
Damit werden die Verordnungen der Länder nicht automatisch verlängert, sondern sie erhalten nur das Recht, eine weitere Verordnung zu erlassen. Diese darf aber nur bis zum 31. Dezember 2025 gelten. 

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Vorkaufsrecht: Behörden dürfen Unterlagen auch bei Share Deals prüfen

Will eine Behörde, in diesem Fall ein Bezirk, ihr Vorkaufsrecht prüfen, hat sie ein Recht auf die Unterlagen, auch wenn es sich bei dem Immobiliengeschäft um einen sogenannten Share Deal handeln sollte. Das hat das Berliner Verwaltungsgericht in einem Eilverfahren entschieden

Zum Urteil

BGH-Urteil zum Mietspiegel

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Der Mieter könne daran nicht ablesen, ob die Erhöhung berechtigt sei oder nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Oktober 2019. Der Anstieg der Miete sei deshalb aus formellen Gründen unwirksam. 

Zum Urteil

Bundesfinanzhof erleichtert Verkauf der eigenen Wohnung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat den Verkauf selbstgenutzter Wohnungen erleichtert. Nach einem Anfang November veröffentlichten Urteil muss die Wohnung nach dem eigenen Auszug nicht bis zum Verkauf leer bleiben. Für die bei selbstgenutzten Wohnungen geltenden Steuervergünstigungen sei dies unschädlich, wenn die Wohnung noch im selben Kalenderjahr verkauft wird. 

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