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Rechtliches

 
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30.11.2020
Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV!

BGH, Beschl. v. 17.06.2020 – VII ZR 239/18

Zum Sachverhalt:
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung vom Bauträger. Im Erwerbervertrag war vereinbart: „Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV Rheinland-Pfalz. Der TÜV wird vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum für ihn abzunehmen.“

Aus den Gründen:
Das OLG Frankfurt hat mit Urteil vom 02.10.2018 (Az. 29 U 163/17) entschieden, dass die Vereinbarung unwirksam ist. Die Benennung eines Sachverständigen, der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die Erwerber bindend erklärt, verkürzt deren vertragliche Rechte zur Annahme der Leistung als vertragsgerecht erheblich. Außerdem besteht die Möglichkeit einer Einflussnahme des Bauträgers durch die Benennung des Sachverständigen. Der Umstand, dass der Sachverständige vorliegend von den Erwerbern mit dem Vertrag dazu unwiderruflich bevollmächtigt wurde, ändert daran nichts. Die Erwerber nämlich haben in Bezug auf die Wahl des Sachverständigen keine Einflussmöglichkeit; er wird ihnen vom Bauträger in allen Erwerbsvorgängen gleichlautend vorgegeben. Auch die Tatsache, dass der Bauträger keinen einzelnen Sachverständigen, sondern mit dem TÜV-Rheinland eine Prüforganisation benannt hat, ändert nichts an der Unwirksamkeit der unwiderruflichen Bevollmächtigung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Selbst wenn der TÜV und nicht der Bauträger die Prüfperson auswählt, führt auch dies zu einer wesentlichen Verkürzung der Erwerberrechte. Weil der Auftrag an den TÜV vom Bauträger erteilt wird und die Erwerber den TÜV zur Abnahme einer rechtsgeschäftlichen Willenserklärung bevollmächtigen müssen, besteht die grundsätzliche Besorgnis einer auftraggeberfreundlichen Begutachtung fort, deren Ergebnis die Erwerber unter maßgeblicher Verkürzung ihrer eigenen Rechte nicht beeinflussen können. Diese Rechtsauffassung hat der BGH bestätigt und setzt damit seine bestehende Rechtsprechung kontinuierlich fort.


Praxishinweis:
Auch die von einem Bauträger vorformulierte Klausel im Erwerber-Vertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum vom WEG-Verwalter zusammen mit einem in der ersten Eigentümerversammlung zu wählenden Abnahmeausschuss abgenommen wird, benachteiligt einen Ersterwerb unangemessen und ist daher unwirksam. Das gilt auch dann, wenn der Bauträger von der Wahl des Abnahmeausschusses ausgeschlossen ist (OLG Hamburg, Urt. v. 11.09.2019 - 5 U 128/16).

 
03.04.2020
Verschärfte Mietpreisbemse in Kraft getreten!
Durch das „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ ist die Mietpreisbremse nochmals verschärft worden.
Vereinbart der Vermieter eine Miete, die über der zulässigen Höhe von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern. Nach der bisherigen Rechtslage ist die Rückforderung auf die Mieten beschränkt, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind. Diese Rechtslage gilt für alle bestehenden Mietverhältnisse weiter. Für Mietverhältnisse, bei denen der Vertrag ab dem 1. April 2020 abgeschlossen wird, ist der Zeitraum, für den der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern kann, erweitert worden. Der Mieter kann die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 1/2 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet ist. Rügt der Mieter die Höhe der Miete erst nach Ablauf von 2 1/2 Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses, kann er – wie bisher - nur die Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Außerdem wird die Mietpreisbremse verlängert. Bisher durften die Länder Verordnungen über die Mietpreisbremse bis zum Ende des Jahres 2020 erlassen. Deren Geltung war auf 5 Jahre beschränkt. Nach der Neuregelung muss eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.
Damit werden die Verordnungen der Länder nicht automatisch verlängert, sondern sie erhalten nur das Recht, eine weitere Verordnung zu erlassen. Diese darf aber nur bis zum 31. Dezember 2025 gelten. 

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26.03.2020
Corona-Krise: Bundestag beschließt Hilfspaket für Mieter und Vermieter
der Deutsche Bundestag hat heute das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Das Hilfspaket sieht für gewerbliche und private Vermieter sowie Mieter wesentliche Neuregelungen vor und soll am Freitag den Bundesrat passieren. Hier ein Überblick über die Hilfsmaßnahmen und einige Handlungsempfehlungen dazu:
 
13.01.2020
Vorkaufsrecht: Behörden dürfen Unterlagen auch bei Share Deals prüfen
Will eine Behörde, in diesem Fall ein Bezirk, ihr Vorkaufsrecht prüfen, hat sie ein Recht auf die Unterlagen, auch wenn es sich bei dem Immobiliengeschäft um einen sogenannten Share Deal handeln sollte. Das hat das Berliner Verwaltungsgericht in einem Eilverfahren entschieden

Zum Urteil
 
17.12.2019
Vermieter muss Auskunft über die Höhe der Vormiete durch Vorla-ge von Belegen beweisen
Das Landgericht Berlin hatte über die Klage eines Wohnraummieters zu entschei-den, der aufgrund Mietvertrags vom 15.12.2017 eine Miete bezahlte, die nach dem Berliner Mietspiegel um 61 % über der nach den Regeln der Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete lag. Zur Vorbereitung seiner Klage auf Rückzahlung über-zahlter Mieter begehrte der Mieter im Wege der Stufenklage zunächst vom Vermie-ter die Auskunft über die Höhe der im Vormietverhältnis gezahlten Miete. In erster Instanz erteilte der Vermieter die – schlichte - Auskunft, dass auch der Vormieter bereits die nunmehr verlangte Miete bezahlt hätte. Das Amtsgericht sah damit die Auskunftspflicht des Vermieters als erfüllt an und wies den weitergehenden An-spruch des Mieters auf Vorlage von Belegen zurück. Hiergegen richtet sich die Be-rufung des Mieters.
 
12.12.2019
BGH-Urteil zum Mietspiegel
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Der Mieter könne daran nicht ablesen, ob die Erhöhung berechtigt sei oder nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Oktober 2019. Der Anstieg der Miete sei deshalb aus formellen Gründen unwirksam. 

Zum Urteil
 
12.12.2019
Maßnahmen zur energetischen Sanierung
Die Bundesregierung hat die Verordnung zur Bestimmung von Mindestanforderungen für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden vorgelegt. Die Verordnung enthält unter anderem detaillierte Vorschriften zur Dämmung von Wänden, von Dachflächen und zur Wärmedämmung von Geschossdecken. Außerdem sind Regelungen zur Erneuerung der Fenster, Außentüren und Heizungsanlagen enthalten.

Allerdings hat der Bundesrat einstimmig beschlossen, zu den steuerlichen Maßnahmen des Klimapakets den Vermittlungsausschuss anzurufen und mit dieser Entscheidung ein katastrophales Signal an die investitionsbereiten Immobilieneigentümer ausgesendet

Weiter Infos finden Sie hier.
 
18.11.2019
Bundesfinanzhof erleichtert Verkauf der eigenen Wohnung
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat den Verkauf selbstgenutzter Wohnungen erleichtert. Nach einem Anfang November veröffentlichten Urteil muss die Wohnung nach dem eigenen Auszug nicht bis zum Verkauf leer bleiben. Für die bei selbstgenutzten Wohnungen geltenden Steuervergünstigungen sei dies unschädlich, wenn die Wohnung noch im selben Kalenderjahr verkauft wird. 

Mehr Infos, Beispiele und Lösungen
 
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