BGH VIII ZR 117/21, Urteil vom 05.10.2022
Sachverhalt:
In einem Wohnraummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter die Kosten gem. Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu tragen hat. Der Text der VO war beigefügt. Ausdrücklich waren vereinbart: „… Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8)“ und „Sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV), so insbesondere für … den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde- …anlagen“. Zudem war im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend machen darf. Der Vermieter hatte Rauchwarnmelder auf der Grundlage öffentlich-rechtlicher Vorschriften einbauen lassen und dazu angekündigt, dass er die Kosten der Anmietung und turnusmäßigen Sicht- und Funktionsprüfung umlegen werde. Zudem hat er angekündigt, ein sog. Abfallbehältermanagement zu beauftragen, um den Restmüll auf fehlerhafte Mülltrennung zu überprüfen und diesen ggf. auszusortieren. Auf den Mieter wurden daraufhin in der Betriebskostenabrechnung flächenanteilig Kosten der Anmietung und Wartung der Rauchwarnmelder sowie für das Müllbehältermanagement umgelegt. Die Beträge wurden im Rahmen des Mieteneinzugs vom Vermieter eingezogen; der Mieter klagte nun auf Rückzahlung. In zweiter Instanz wurde der Vermieter zur Rückzahlung der Anmietkosten verurteilt, dies blieb unangefochten. Der Mieter ging noch wegen der Wartungskosten der Rauchmelder und der Abfallbehälter-Management-Kosten in Revision. Beim BGH ohne Erfolg!
KG, Beschluss v. 02.05.2022 - 8 U 90/21
Zum Sachverhalt:
Der Mieter hatte Räume zum Betrieb einer Arztpraxis in einem Ärztehaus gemietet. In diesem Mietvertrag sind die Kosten der Bewachung des Gebäudes ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten vereinbart. Der Mieter hatte Nachzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen unter Vorbehalt geleistet und klagt nun auf Rückzahlung der Beträge, die auf die abgerechneten Bewachungskosten entfallen. Er meint, die Klausel im Mietvertrag sei intransparent und die Überwachung des Gebäudes rund um die Uhr liege nicht im Interesse der Mieter. Außerdem sei die Klausel unwirksam, weil eine Kostenobergrenze fehle, wie sie der BGH zur Wirksamkeit von Vereinbarungen zur Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verlange. Die Klage hatte beim Landgericht keinen Erfolg, weshalb der Mieter in Berufung ging.
Kenntnis vom Sachmangel kann auch nach Beurkundungstermin noch schädlich sein!
BGH, Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20
Leitsatz:
Wird der Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, kommt es für seine Kenntnis vom Mangel i.S.v. § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung an; solange er die Genehmigungserklärung nicht in den Verkehr gebracht hat, muss er neu gewonnene Kenntnisse über Mängel der Kaufsache gegen sich gelten lassen.
Zum Sachverhalt:
BGH, Beschl. v. 17.06.2020 – VII ZR 239/18
Zum Sachverhalt:
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung vom Bauträger. Im Erwerbervertrag war vereinbart: „Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV Rheinland-Pfalz. Der TÜV wird vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum für ihn abzunehmen.“
Durch das „Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ ist die Mietpreisbremse nochmals verschärft worden.
Vereinbart der Vermieter eine Miete, die über der zulässigen Höhe von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern. Nach der bisherigen Rechtslage ist die Rückforderung auf die Mieten beschränkt, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind. Diese Rechtslage gilt für alle bestehenden Mietverhältnisse weiter. Für Mietverhältnisse, bei denen der Vertrag ab dem 1. April 2020 abgeschlossen wird, ist der Zeitraum, für den der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern kann, erweitert worden. Der Mieter kann die gesamte ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 1/2 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet ist. Rügt der Mieter die Höhe der Miete erst nach Ablauf von 2 1/2 Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses, kann er – wie bisher - nur die Mieten zurückfordern, die nach der Rüge fällig geworden sind.
Außerdem wird die Mietpreisbremse verlängert. Bisher durften die Länder Verordnungen über die Mietpreisbremse bis zum Ende des Jahres 2020 erlassen. Deren Geltung war auf 5 Jahre beschränkt. Nach der Neuregelung muss eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten.
Damit werden die Verordnungen der Länder nicht automatisch verlängert, sondern sie erhalten nur das Recht, eine weitere Verordnung zu erlassen. Diese darf aber nur bis zum 31. Dezember 2025 gelten.
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Will eine Behörde, in diesem Fall ein Bezirk, ihr Vorkaufsrecht prüfen, hat sie ein Recht auf die Unterlagen, auch wenn es sich bei dem Immobiliengeschäft um einen sogenannten Share Deal handeln sollte. Das hat das Berliner Verwaltungsgericht in einem Eilverfahren entschieden
Zum Urteil
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Der Mieter könne daran nicht ablesen, ob die Erhöhung berechtigt sei oder nicht, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 16. Oktober 2019. Der Anstieg der Miete sei deshalb aus formellen Gründen unwirksam.
Zum Urteil
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat den Verkauf selbstgenutzter Wohnungen erleichtert. Nach einem Anfang November veröffentlichten Urteil muss die Wohnung nach dem eigenen Auszug nicht bis zum Verkauf leer bleiben. Für die bei selbstgenutzten Wohnungen geltenden Steuervergünstigungen sei dies unschädlich, wenn die Wohnung noch im selben Kalenderjahr verkauft wird.
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