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Rechtliches

 
30.11.2015
Bundesjustizministerium plant Mietenstopp

- Ausweitung des Bemessungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete hat Entwertung von Mietwohnungen zur Folge
- Reduktion der Modernisierungsmieterhöhung gefährdet Klimaziele

Die gerade bekannt gewordenen Pläne des Bundesjustizministers, Heiko Maas, zu einem neuen Mietrechtspaket sind ein Frontalangriff auf die Wirtschaftlichkeit von Investitionen und Modernisierungen von Bestandswohnungen. Nach der ohnehin problematischen Mietpreisbremse, die sich auch als Investitionsbremse erwiesen hat, soll nun noch der Zeitraum der Bemessungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeweitet und die Möglichkeit von Modernisierungsmieterhöhungen drastisch begrenzt werden. "Der Bundesjustizminister hat einen Masterplan zur Abschreckung privater Vermieter und Investoren vorgelegt. Obwohl die Mietpreisbremse erst seit wenigen Monaten gilt und in vielen Bundesländern noch gar nicht eingeführt wurde, setzt er mit dem zweiten Mietrechtspaket nun zu einer Vollbremsung für Modernisierungsmaßnahmen und die Mietentwicklung an", kommentiert Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD Bundesverbandes, die Pläne des Bundesjustizministers.

 
 

Ausweitung des Bemessungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete führt zur Entwertung von Mietwohnungen  

Die Ausweitung des Bemessungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre hätte eine massive Entwertung des bestehenden Wohneigentums zur Folge, da nicht einmal mehr ein Inflationsausgleich für Investitionen gegeben wäre. Die Mieten in den Mietspiegeln würden durch den längeren Zeitraum erheblich sinken und damit die bestehenden Mieten auf Jahre einfrieren. "Die Banken werden gezwungen sein, ihre Beleihungswerte nach unten zu korrigieren", ist Schick überzeugt. Bisher sind die Banken bei Ermittlung des Beleihungswertes von einem zwar gebremsten aber doch zulässigen Zuwachs der Mieten ausgegangen. Sie werden eine Nachbesicherung der bereits vergebenen Kredite fordern müssen.

Bereits getätigte Investitionen würden rückwirkend unrentabel, zukünftige damit de facto verhindert. Gerade für private Investoren, die in Wohnungen zur Altersvorsorge investiert haben, könnte dies zu einer wirtschaftlichen Katastrophe werden. "Die Mietpreisbremse hat bereits zu Verunsicherung und Rückgang der Investitionsbereitschaft gesorgt", so Schick weiter. Mit der Ausweitung des Bemessungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete fordert der Bundesjustizminister jetzt geradezu einen Baustopp heraus. Gerade in der aktuellen Situation des starken Zuzugs in die deutschen Großstädte sind Investitionen in den Immobilienbestand enorm wichtig. Dafür benötigen wir das Kapital privater Investoren. Mit der Aussicht auf Verlustgeschäfte wird aber das Gegenteil bewirkt, viele Investoren werden dem deutschen Mietwohnungsmarkt den Rücken kehren. Auch dringend benötigte Investitionen in den Bestand bleiben aus. Eine Folge daraus: Der Wohnungsbestand verkommt. "Mietern, die ein Interesse an einem zeitgerechten Wohnstandard haben, wird ein Bärendienst erwiesen", betont Jürgen Michael Schick.   

Reduktion der Modernisierungsmieterhöhungen gefährdet Klimaziele und ignoriert demographischen Wandel

Eine weitere geplante, deutliche Einschränkung aus dem Bundesjustizministerium ist die Absenkung der Modernisierungsmieterhöhung. Künftig sollen nur noch maximal acht statt elf Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden können. Gleichzeitig soll für Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Innerhalb eines Zeitraums von acht Jahren sollen Mieterhöhungen maximal 50 Prozent oder vier Euro pro Quadratmeter betragen dürfen. Zudem ist geplant, einen strengeren Wirtschaftlichkeitsgrundsatz einzuführen. Es dürfen nach den Grundlinien des Ministeriums nur solche Maßnahmen bei einer Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigt werden, die ein "verständiger Vermieter" vorgenommen hätte, wenn er sie selbst zahlen müsste. "Durch den strengeren Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und die neue Kappungsgrenze wird zusätzliches Streitpotential zwischen Vermieter und Mieter geschaffen", so Schick. Dem Koalitionsvertrag entsprechend ist auch die Modifikation der Härtefallregelung geplant. Demnach soll eine finanzielle Härte vorliegen und damit eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sein, "soweit durch die Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters 40 Prozent übersteigt". Entgegen der bisherigen Rechtslage soll zudem auch dann eine Härtefallprüfung stattfinden, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist. "Die geplanten Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung sind nicht nur streitanfällig, sondern konterkarieren die Klimaziele und ignorieren den demographischen Wandel. Statt Energieeffizienz wird die Novelle ein Einfrieren der Mieten und damit der Investitionen bewirken. Verbesserungen in die Qualität von Bestandsimmobilien würden sich erst in vielen Jahrzehnten rentieren oder sogar zum Verlustgeschäft werden. Ständig steigende Anforderungen an die energetische Qualität etwa durch die EnEV oder das EEWärmeG sind dabei ebenfalls nicht förderlich", so Jürgen Michael Schick. 

Wirtschaftlichkeit und Bürokratieabbau sind Schlüssel für mehr Wohnraum

Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die Klimaziele zu erreichen, gibt es Möglichkeiten jenseits von Verbots- und Gebotspolitik. Vor allem beim Neubau könnten massive Kostenreduktionen durch den Abbau von bürokratischen Hemmnissen im Baurecht erzielt werden. Auch die Verkürzung von Planungsverfahren würde den Bau beschleunigen. Ebenso wirksam wären Investitionsanreize wie eine angemessene, erhöhte Abschreibung oder die Befreiung der Grunderwerbsteuer für selbstnutzende Erstkäufer. "Mehr Wohnraum ist die Antwort auf die Mietpreisentwicklung in Deutschland. Die aktuellen Pläne zur Änderung des Mietrechts werfen uns um Jahre zurück", ist IVD-Präsident, Jürgen Michael Schick, überzeugt.

Quelle: http://ivd.net/der-bundesverband/pressedetail/archive/2015/november/article/bundesjustizministerium-plant-mietenstopp.html

 
 
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