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Rechtliches

 
14.01.2015
PN 85 - Maklerprovision bei erheblichem Preisnachlass

04.12.2014 BGH, Urt. vom 06.02.2014 - Az III ZR 131/13.

Zur wirtschaftlichen Kongruenz des vom Käufermakler nachgewiesenen Grundstückskaufvertrags bei erheblichen Preisnachlass. - BGH Urt. vom 06.02.2014 - Az. III ZR 131/13
 
 

Aus den Gründen: Ob der Maklerkunde mit dem später tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt wie nach dem Maklervertrag zunächst beabsichtigt ist, ist allein anhand der Besonderheiten des Einzelfalls und damit in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Bei für den Maklerkunden günstigen Preisabweichungen ist entscheidend, ob diese sich noch in einem erwartbaren Rahmen bewegen, wobei kein allzu strenger Maßstab anzulegen ist, da sich der Preis insbesondere bei bereits längere Zeit angebotenen Grundstücken typischerweise nach unten bewegt. Wird ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten und bezieht sich der später abgeschlossene Kaufvertrag wirtschaftlich gesehen, gerade weil die Abbruchkosten für aufstehende Gebäude vom Kaufpreis abgezogen wurden, nur auf ein unbebautes Grundstück mit der Folge einer Kaufpreisreduzierung um mehr als 50% des vom Makler erbrachten Nachweises, kann der abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zum nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.

Nach §652 I 1 BGB steht dem Makler eine Vergütung nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zu Stande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalls maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Beurteilung.

Soweit das Berufungsgericht meint, die Beklagte verstoße gegen Treu und Glauben, wenn sie sich auf diese Inkongruenz berufe, weil sie mit niedrigerem Mitteleinsatz den gewünschten wirtschaftlichen Erfolg erreicht habe, hält dies den Angriffen der Revision nicht stand. Das Berufungsgericht hat den von ihm selbst festgestellten tatsächlichen Umständen für die Kaufpreisreduzierung nicht die Bedeutung beigemessen, die ihnen zukommen.

Das Berufungsgericht stellt fest, dass die Kaufpreisreduzierung darauf beruhte, dass nur der Grundstückswert abzüglich der Abbruchkosten für die aufstehenden Gebäude Maßstab für die Kaufpreiskalkulation der Kaufvertragsparteien war. Bei Gewerbeimmobilienkäufern sei stets die Verwendungsabsicht maßgebend für die Kaupreiskalkulierung und deshalb sei diesem Umstand, dass der Kaufpreis nur auf der Basis des reinen Grundstückswerts berechnet worden sei, keine besondere Bedeutung beizumessen. Dabei übersieht das Berufungsgericht, dass ein bebautes Grundstück nachgewiesen worden ist. Die Kaufpreisangabe im Nachweis beruhte ersichtlich darauf, dass der Wert der Immobilie ganz wesentlich durch den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude begründet wurde. Wirtschaftlich gesehen ist aber nur ein Grundstück ohne die aufstehenden und wesentlich wertbildenden Gebäude verkauft worden. Sogar die Abbruchkosten hatte wirtschaftlich der Verkäufer zu tragen, da diese vom Grundstückswert abgezogen worden waren. Wenn jedoch ein Grundstück mit wesentlich wertbildender Bebauung angeboten wird und der Kaufvertrag sich wirtschaftlich gesehen nur auf ein unbebautes Grundstück bezieht und deshalb der Kaufpreis wie im vorliegenden Fall weniger als 50% des vom Makler erbrachten Nachweises beträgt, kann der abgeschlossene Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig zu dem vom Makler nachgewiesenen möglichen Grundstücksgeschäft angesehen werden.

Somit werde durch die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen letztlich nur die von ihm zuvor bejahte Inkongruenz unterstrichen. Da in einem solchen Fall der zu Stande gekommene Hauptvertrag bei wertender Betrachtung nicht dem Vertrag entspricht, auf den sich die Maklerleistung bezogen hat, ist es nur folgerichtig, dass der Makler keine Vergütung erhält; die vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang angestellten Erwägungen zu Treu und Glauben vermögen über die fehlende wirtschaftliche Kongruenz nicht hinwegzuhelfen.

Eigene Stellungnahme: Der rechtliche Ansatz des Berufungsgerichts dürfte richtig sein. Dabei geht es nicht um die Frage, ob der Nachweis des tatsächlich abgeschlossenen Geschäfts wirtschaftlich identisch ist, sondern um die Frage, ob sich der Auftraggeber des Maklers hierauf berufen darf. Es ist nämlich ohne weiteres davon auszugehen, dass das abgeschlossene Geschäft nicht mit demjenigen kongruent war, das vom Makler angeboten worden ist. Das tatsächlich realisierte Geschäft ist aber, dies war letztlich streitig, zugunsten des Auftraggebers von demjenigen ab, das ihm nachgewiesen worden ist. Es stellt sich deshalb nur die Frage, ob sich der Auftraggeber in einem solchen Fall auf die Abweichung berufen kann. Dies verstößt nach diesseitiger Ansicht gegen Treu und Glauben. Wer „Besseres“ erhält, kann sich nicht darauf berufen, dass es von dem „Schlechteren“ abweiche. Die Betrachtungsweise des BGH erscheint zu formalistisch. Es trägt den Umständen des Einzelfalls nicht ausreichend Rechnung. Wenn der Maklerkunde mit der Leistung des Maklers zufrieden ist, ist es fast absurd, dessen Provisionsverlangen letztlich mit der Begründung abzulehnen, dass er seines Lohnes nur würdig sei, wenn er, der Maklerkunde, das Geschäft zur schlechteren, nämlich den ursprünglichen Bedingungen, abgeschlossen hätte. Es ist zu hoffen, dass dies noch nicht das letzte Wort des BGH war.

Prof. Dr. Stephan Kippes

Tel. 089 / 29 08 20 - 13
Fax 089 / 22 66 23
E-Mail: presseivd-sued.net

 
 
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