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Rechtliches

 
01.01.2014
Hund oder Katze in der Wohnung erlaubt?
Häufiger Streitpunkt im Wohnraummietverhältnis ist immer wieder die Frage, ob der Vermieter dem Mieter verbieten darf, Hunde oder Katzen in der Wohnung zu halten. Eben diese Frage hatte der BGH in seinem Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12 zu entscheiden
 
 
Unangemessene Benachteiligung des Mieters durch Verbot, Hunde und Katzen zu halten

Zum Sachverhalt:
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung in Gelsenkirchen. Seine Vermieterin und spätere Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Der Mietvertrag enthielt die formularmäßige Klausel, dass das Mitglied verpflichtet sei, „keine Hunde und Katzen zu halten.“ Trotz dieser Regelung bezog der Beklagte mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von ca. 20 cm die streitgegenständliche Wohnung.

Als die Klägerin hiervon erfuhr, forderte sie den Beklagten auf, die Tierhaltung in der Wohnung innerhalb von spätestens vier Wochen einzustellen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung jedoch nicht nach. Die Klägerin erhob daraufhin Klage gegen den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung.

Während der Klage in erster Instanz noch stattgegeben wurde, wies das Landgericht auf die Berufung des Beklagten die Klage ab. Die Klägerin legte daraufhin Revision ein – jedoch ohne Erfolg.

Zur Entscheidung des BGH:
Nach Ansicht des BGH hält die formularmäßige Klausel im Mietvertrag der Klägerin einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Die Klägerin könne ihr Beseitigungs- und Unterlassungsverlangen daher nicht auf das in § 16 Satz 1 des Mietvertrages geregelte Verbot der Hunde-und Katzenhaltung stützen.

Der BGH sieht hierin eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten, weil ihm durch diese Klausel eine Hunde-und Katzenhaltung in jeder nur denkbaren Fallkonstellation untersagt werde, ohne Rücksicht auf den konkreten Einzelfall und besondere Interessen des Mieters. Hierdurch verstoße der Vermieter auch gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 BGB), da die Gebrauchsbefugnis des Mieters noch stärker eingeschränkt werde, als dies bei einer mietvertraglichen Formularklausel der Fall sei, die die Haustierhaltung (mit Ausnahme von Kleintieren) von einer in das freie Ermessen des Vermieters gestellten Erlaubnis abhängig mache.

Die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Gefahr einer Beeinträchtigung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn berechtige den Vermieter nicht dazu, die Haltung von Hunden und Katzen im Wege eines formularmäßigen Verbots ohne die Möglichkeit, auf besondere Einzelfälle (bspw. Blindenhund) Rücksicht zu nehmen, zu verbieten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass nach der, im Streit stehenden Regelung, ein Verbot auch dann gelten soll, wenn kein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Untersagung der Tierhaltung erkennbar ist.

Der Leitsatz des BGH lautet demnach:
Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Fazit:
Dem – erneut eher mieterfreundlichen – Urteil des BGH ist letztlich im Hinblick auf den rechtlichen Ansatz ebenso wie im Ergebnis zuzustimmen. Hierbei gilt es aber zu berücksichtigen, dass die Unwirksamkeit der Klausel im Mietvertrag nicht dazu führt, dass die Tierhaltung in den Wohnräumen generell erlaubt ist. Vielmehr muss aufgrund der Unwirksamkeit des absoluten Verbots eine Einzelfallabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und der weiteren Hausbewohner auf der einen und des Mieters auf der anderen Seite vorgenommen werden, so dass man zu einem interessengerechten Ergebnis gelangt.


Pressemitteilung herausgegeben von:
Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen
Region Süd e.V.
Geschäftsstelle München und Presseabteilung:
Gabelsbergerstr. 36, 80333 München
Geschäftsstelle Stuttgart:
Calwer Straße 11, 70173 Stuttgart
www.ivd-sued.net
 
 
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