Selbst die Verwaltung von wenigen Mietwohnungen lässt sich längst nicht mehr nebenbei und auf dem Küchentisch erledigen: Die Kontrolle der Mietzahlungen, die Betriebskostenabrechnung einschließlich der Überwachung von Hauswarten, öffentlichen Versorgern und Versicherern, dazu die Buchhaltung und die Abwicklung des Zahlungsverkehrs für den Eigentümer – das sind nur einige der wichtigsten Pflichten eines Verwalters im Mietwohnungsbereich.
In Anbetracht der vielfältigen Tätigkeiten ist es durchaus verwunderlich, dass die Berufsbezeichnung Immobilienverwalter in Deutschland noch immer nicht geschützt ist und es keine Berufszulassungsordnung gibt. Noch kann sich in Deutschland praktisch jeder Immobilienverwalter nennen. Da bleibt es nicht aus, dass sich Dilettanten und Schwarze Schafe in diesem Metier versuchen. Auch auf Drängen des IVD hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie mittlerweile einen Referentenentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter vorgelegt.
Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum gehört beispielsweise die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Kernaufgaben des Verwalters. Weitere typische Aufgaben sind die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, die Erstellung des Wirtschaftsplans und der jährlichen Abrechnung, die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes, die Organisation der Hausordnung und eines ausreichenden Versicherungsschutzes. Zusammengefasst bedeutet das, der Verwalter kümmert sich um alles, was für die Bewirtschaftung der Immobilie notwendig ist und trägt Sorge dafür, dass etwaige Schäden am Gebäude und damit eventuell verbundene Gefahren für Eigentümer, Mieter und Besucher vermieden werden. Wichtig sind somit regelmäßige Objektbegehungen, die umfassend protokolliert werden müssen.
Die genauen Pflichten und Aufgaben des Verwalters hängen vom konkreten Verwaltervertrag ab. Solange sich der Vertrag im gesetzlichen Rahmen hält, also den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entspricht, können Eigentümer und Verwalter den Vertrag frei gestalten.
Auch bei Streitigkeiten unter den Eigentümern ist häufig der Verwalter gefragt. Erfahrungen in der Mediation von Konflikten können helfen, gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen einzelnen Wohnungseigentümern zu vermeiden und somit wirtschaftlichen Schaden verhindern. Um jedoch erfolgreich vermitteln zu können, müssen Verwalter die jeweils aktuelle Rechtslage kennen. Fast quartalsweise ergeben sich heutzutage Änderungen der gesetzlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, die in der Verwaltung zwingend zu berücksichtigen sind. Das sei für Verwalter eine enorme Herausforderung. Denn nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind Verwalter auch dazu verpflichtet, rechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Dazu muss ein Verwalter aber zuvor durch eine vertragliche Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung er-mächtigt worden sein.
Aufgrund der verantwortungsvollen Aufgaben, die ein Immobilienverwalter übernimmt, sollten Eigentümer bei der Auswahl sehr sorgfältig vorgehen. Der Verwalter sollte neben einer einschlägigen Ausbildung auch überzeugende Referenzen vorweisen können. Außerdem sollten Verwalter in einem Verband organisiert sein. Nicht nur, weil sie dort zur Weiterbildung und einem Verhaltenskodex verpflichtet werden, sondern auch, weil der Verband eine Beschwerdeinstanz für die Kunden der Mitglieder ist. Beim IVD ist beispielsweise der erfahrene Jurist und ehemalige Richter am Bundesgerichtshof Wolfgang Ball als neutraler Ombudsmann Immobilien für Streitfälle tätig. Seine Aufgabe ist es, die Rechtslage im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens zu prüfen und dann einen Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Wird der Schlichtungsvorschlag nicht angenommen, können die Parteien die Gerichte anrufen.
Der Immobilienverwalter sollte auch deswegen sehr sorgfältig ausgesucht werden, weil es für Eigentümer schwierig ist, sich vor Ablauf der Vertragslaufzeit – in der Regel fünf Jahre – von ihm zu trennen. Das ist nur möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Eigentümern und dem Verwalter so stark gestört ist, dass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist – beispielsweise, weil er sich weigert zur Jahresversammlung einzuladen oder keine Abrechnung erstellt. Die Klage, dass das Geld nicht anständig verwaltet wird oder sich der Verwalter sich nicht genügend um das Gebäude kümmert, reicht dagegen in der Regel nicht aus.
Quelle: http://blog.ivd.net/2015/12/was-verwalter-alles-leisten
